รับสร้างบ้าน : จะปรับเปลี่ยนหรือ เพิ่มเติมอาคาร ทำไงดี?

จะปรับเปลี่ยนหรือ เพิ่มเติมอาคาร ทำไงดี?

 

ผลการค้นหารูปภาพสำหรับ ต่อเติมอาคาร

 

           สำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนเพิ่มเติมหรือดัดแปลงปรับปรุงแก้ไขบ้าน ถึงแม้ขณะนี้ไอเดีย แบบ สี บางทีอาจพร้อมแล้ว เมื่อก่อนจะลงมือกระทำจริงๆขอเบรคสักหน่อยด้วยแง่คิดจากฉันรูทางกฎหมาย ที่จะมาเสนอแนะขั้นตอนที่ถูกสำหรับเพื่อการเพิ่มเติมบ้าน ตึกในแบบที่ไม่ต้องโดนฟ้อง หรือข้อร้องให้รื้อถอนออกในวันหลัง

           โดยชอบด้วยกฎหมายคอนโดมิเนียมนั้น ดัดแปลงแก้ไข คือ ความเคลื่อนไหวเพิ่มเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ ทรง รูปร่าง น้ำหนัก พื้นที่ของส่วนประกอบตึกหรือส่วนต่างๆของตึกซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ไม่ถูกไปจากเดิม ด้วยเหตุผลดังกล่าวไม่ว่าจะเพิ่มเติมตึกในลักษณะใด ก็คือการดัดแปลงปรับปรุงแก้ไขโดยชอบด้วยกฎหมายนั่นเอง

           สำหรับบ้านที่คุณอาศัยอยู่นี้จะนับว่าเป็นตึกโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ผมขอฟันธงเลยว่าถูกแล้วขอรับ บ้านนับว่าเป็นตึกโดยชอบด้วยกฎหมายควบคุมตึก เนื่องด้วยในข้อบังคับควบคุมตึก คำว่า ตึกคือ อาคาร บ้าน เรือน โรง ร้านค้า แพ คลังเก็บสินค้า ที่ทำการและก็สิ่งที่ทำขึ้นเพื่ออันอื่นซึ่งบุคคลบางทีอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ นอกเหนือจากนี้ ยังสรุปความไปถึงอรรธจันทร์ หรือสิ่งที่ผลิตขึ้นเพื่อใช้เป็นที่ประชุมของราษฎร รวมถึงป้ายหรือสิ่งที่ผลิตขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้ายด้วย

 

ผลการค้นหารูปภาพสำหรับ ต่อเติมอาคาร

ความมุ่งหมาย

           เมื่อมีความมุ่งหมายจะดัดแปลงแก้ไขบ้านแล้ว คุณควรจะมีใบอนุมัติจากเจ้าหน้าที่เขตแดน หรือจะต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่แคว้นถึงการปรับปรุงแก้ไขดัดแปลงบ้านของคุณทุกหน โดยต้องแจ้งชื่อของผู้จะรับผิดชอบรวมทั้งผู้ควบคุมงานด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม และแผนผังรอบๆ รวมทั้งแบบแปลนของบ้านที่จะดำเนินงานดัดแปลงแก้ไข

           ภายหลังได้รับแจ้งแล้ว เจ้าหน้าที่จะพิจารณาว่าการดัดแปลงแก้ไขดังที่กล่าวมาข้างต้นถูกกฎหมายควบคุมตึกหรือเปล่า โดยเหตุนี้ ถ้าหากคุณได้ขอเอกสารสิทธิ์ดัดแปลงปรับปรุงแก้ไขถูกโดยไม่มีการค้านจากเจ้าหน้าที่เขตแดนแล้ว คุณก็สามารถทำปรับปรุงแก้ไขดัดแปลงบ้านได้

           คำว่า เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น” ในที่นี้ขึ้นกับแต่ละท้องที่ พูดอีกนัยหนึ่ง ในเขตจังหวัดกรุงเทพ เจ้าหน้าที่เขตแดนก็คือข้าหลวงประจำจังหวัดกรุงเทพมหานคร โดยคุณจำต้องติดต่อผ่านสำนักงานเขตต่างๆในส่วนของบ้านนอก ยกตัวอย่างเช่น เมืองพัทยา เจ้าหน้าที่แคว้นก็คือนายกเมืองพัทยา ในเขตเทศบาลเป็นนายกเทศมนตรี ในเขตหน่วยงานบริหารส่วนจังหวัดเป็นนายกหน่วยงานบริหารส่วนจังหวัด ฯลฯ

           แต่ว่าอย่าพึ่งชอบใจไป ยังมีกับดักหลุมใหญ่รออยู่ด้านหน้า ซึ่งก็คือ ในเรื่องที่คุณได้ทำงานขอใบอนุมัติดัดแปลงแก้ไขไม่ผิดกฎหมายแล้ว โดยมากจะเข้าจิตใจกันว่าคุณสามารถจะทำเช่นไรก็ได้ โดยจะไม่มีหน่วยงานใดเข้ามาล้มเลิกหรือสั่งให้รื้อถอนได้ ซึ่งหลายครั้งเพียงพอมีการเข้ามาวิเคราะห์ตอนหลังคุณชอบถกเถียงโดยยืนกรานเป็นกระต่ายขาเดียวว่าได้ทำงานขอถูกแล้ว ดังนี้ ขอให้คุณรู้เรื่องเสียใหม่ว่า การได้รับอนุญาตดัดแปลงแก้ไขดังที่ได้กล่าวมาแล้วของคุณไม่ได้ทำให้ท่านพ้นจากความรับผิดชอบทางกฏหมาย ถ้าหากการปรับเปลี่ยนตึกมีลักษณะดังนี้

  • รุกล้ำที่สาธารณะ
  • ฝ่าฝืนข้อกำหนดเรื่องระยะ หรือระดับระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า หรือที่สาธารณะ
  • ดำเนินการในบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใดตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายอื่นๆ

           เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ผมขอแนะนำให้คุณไปพบหรืออาจทำหนังสือเข้าไปสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อตรวจสอบว่าการที่คุณจะทำการดัดแปลงนั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่

           นอกจากนี้ มีหลายๆ คนมาปรึกษาผมว่าเจ้าของอาคารไปหลงเชื่อบุคคลที่หลอกลวง อ้างตัวเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือโดนผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับปากอย่างดิบดีว่าจะดำเนินการขออนุญาตดัดแปลงให้ถูกต้อง เพียงคุณจ่ายเงินอย่างเดียว ในกรณีนี้ผมขอเตือนว่าก่อนที่คุณจะเชื่อบุคคลเหล่านี้ คุณควรสอบถามข้อมูลให้แน่ชัดจากเจ้าพนักงานเสียก่อน มิฉะนั้นแล้วคุณอาจจะต้องมานั่งเสียใจกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในภายหลัง ครั้นจะมาเรียกร้องค่าเสียหายจากบุคคลที่หลองลวกคุณ บุคคลเหล่านั้นก็น่าจะสาบสูญไปกับอากาศธาตุเสียแล้ว

           ในกรณีที่เคราะห์หามยามร้าย คุณได้รับคำสั่งให้ระงับการดัดแปลง หรือให้ระงับการใช้อาคาร หรือให้รื้อถอนอาคารไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนก็ตาม ผมขอให้ท่านตั้งสติและตรวจสอบในเรื่องต่อไปนี้

  • ในกรณีที่สามารถทำการแก้ไขให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้คุณดำเนินการขออนุญาตเสียให้ถูกต้อง ภายในระยะเวลาที่เห็นควร แต่ทั้งนี้ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน
  • ในกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ หรือคุณมิได้ปฏิบัติตามคำสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้คุณทำการรื้อถอนบ้านในส่วนที่ดัดแปลงทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่ทั้งนี้ต้องไม่น้อยกว่า 30 วันเช่นกัน หากคุณไม่ทำการรื้อถอนตามคำสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็มีอำนาจยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาล ขอให้ศาลมีคำสั่งจับกุมและกักขังคุณได้ รวมทั้งดำเนินการหรือจัดให้มีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวได้เองโดยจะประกาศกำหนดการรื้อถอนไว้ในบริเวณนั้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 7 วัน ซึ่งในกรณีนี้คุณและผู้รับผิดชอบควบคุม และผู้ดำเนินการดัดแปลงทั้งหมดจะต้องร่วมกันเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด

           แต่ถ้าคุณพบว่าคำสั่งให้ระงับ รื้อถอน หรือให้ดำเนินการอื่นใดข้างต้นมีความไม่ชอบมาพากล คุณมีสิทธิที่จะดำเนินการอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภายใน 30 วันนับตั้งแต่ได้รับคำสั่งนั้น หากยังไม่พอใจคำวินิจฉัยก็สามารถอุทธรณ์คำวินิจฉัยดังกล่าวต่อศาลปกครองภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันที่คุณได้รับทราบคำวินิจฉัยนั้น ซึ่งผมอยากเรียนย้ำว่า ต้องดำเนินการอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เสียก่อน คุณจึงมีสิทธิจะนำคำวินิจฉัยที่คุณยังไม่เห็นด้วยนั้นไปฟ้องต่อศาลปกครองได้ มิฉะนั้นแล้วคุณจะเสียสิทธิและไม่สามารถไปเรียกร้องหรือถามหาความยุติธรรมจากที่ใดได้อีก

           อย่าเพิกเฉยกับการขออนุญาตดัดแปลงบ้าน รวมทั้งคำสั่งใดๆ ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นนะครับ เพราะการฝ่าฝืนจะทำให้คุณต้องรับผิดในทางอาญาด้วย ซึ่งมีทั้งโทษจำคุกและปรับ หากท่านทำการดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจจะโดนถึงสองเด้งเลยทีเดียวก็ได้ กล่าวคือ ทำการดัดแปลงบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นความผิดกระทงหนนึ่ง เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้รื้อแล้วไม่รื้อก็เป็นความผิดอีกกระทงหนึ่ง

 

 

เกี่ยวกับผู้เขียน
สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์